세금 폭탄 피하는 마지노선!
다주택자 기준 놓치면 큰일!
현재 다주택자 세제 완화 추세
지금이 정리 최적기입니다
종부세 공제 12억원 확대, 양도세 중과 폐지로 다주택 보유 부담 대폭 감소. 하지만 기준을 모르면 여전히 불필요한 세금 납부 가능성 높음
다주택자 기준 핵심 체크포인트
1. 세대 합산 기준이 핵심
• 배우자와 미성년 자녀, 소득 없는 성인 자녀까지 세대원 전체 주택 수를 합산. 30세 이상 자녀가 별도 소득 있으면 분리 세대 인정 가능
2. 산정 제외 주택 활용
• 1억원 이하 소형 저가주택, 지방 3억원 이하 주택(5년 보유), 상속주택(5년간) 등은 주택 수에서 제외. 이를 전략적으로 활용하면 다주택자 회피 가능
3. 일시적 2주택 비과세
• 이사 등으로 신규 주택 취득 후 3년 내 기존 주택 처분 시 1주택자 혜택 유지. 타이밍 놓치면 양도세 중과는 없지만 장기보유특별공제 상실
다주택자 세제 변화 전망
완화 기조 지속 예상
"부동산 거래 활성화 정책으로 당분간 다주택자 규제 강화 가능성 낮음. 오히려 추가 완화 논의 중이라 현재가 보유 전략 재검토 적기"
증여·상속 전략 중요성 증대
"세대 분리를 통한 주택 수 분산이 핵심 절세 전략. 자녀 증여 시 취득세 중과는 여전히 있지만 장기적 세금 부담은 크게 감소"
지역별 차별화 심화
"수도권 집중 완화로 지방 다주택 보유 메리트 증가. 특히 3억원 이하 지방 주택은 5년 보유 시 주택 수 제외로 포트폴리오 구성에 유리"
다주택자 기준별 세금 부담 비교
동일한 자산가치라도 주택 수 기준 충족 여부에 따라 세금 부담이 수천만원 차이. 올해 완화된 기준을 정확히 파악하고 전략적으로 대응하면 불필요한 세금 지출 최소화 가능
1. 1주택자 vs 2주택자 종부세
• 공시가격 15억 주택 기준, 1주택자는 종부세 0원(14억 공제), 2주택자는 약 120만원 부담. 주택 수 1채 차이로 연간 100만원 이상 절세
2. 양도세 장기보유특별공제
• 1주택자는 최대 80% 공제, 2주택자는 일반 세율 적용에 공제 제한. 10년 보유 주택 양도 시 수천만원 세금 차이 발생
3. 대출 규제 차이
• 다주택자는 LTV 30% 제한으로 레버리지 활용 어려움. 1주택 유지 시 최대 70% 대출 가능해 자금 효율성 2배 이상 차이
